曾宿明律師

學經歷:

輔仁大學法學士

前地方法院法官助理

律師高考及格

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【被害人肇逃案】大雄下班後駕駛自小客車返家,在某路口等候紅燈,技安騎乘改裝普通重型機車因超速致煞車不及,追撞大雄駕駛之自小客車,技安人車倒地,受有右足踝擦傷及挫傷之傷害,大雄下車查看後,技安起身辱罵大雄,並作勢攻擊,大雄感到害怕,乃返回車上,旋即開車離開現場,技安因而報警並提告肇事逃逸罪。

 

【小黃肇逃案】阿福為計程車司機,某日接送酒醉之乘客靜香前往KTV續攤,靜香下車時未注意行車狀況,貿然開門,導致機車騎士聰明摔車,身上多處擦挫傷,阿福告知靜香要妥善處理交通事故後,先行離開,聰明報警處理,警方乃循線查獲阿福。

 

【擦傷肇逃案】鳴人無照駕駛自小客車,不慎擦撞佐助,導致佐助右手肘挫傷,鳴人下車查看佐助狀況,發現佐助除了摸著右手肘抱怨很痛以外,並無大礙,為避免無照駕駛被警察開單,乃開車離開,佐助因而提出過失傷害及肇事逃逸告訴,鳴人偵查中與佐助和解,佐助撤回告訴,檢察官依法起訴肇事逃逸罪,經查鳴人於年初因酒駕法院判處有期徒刑四月確定,並向檢察官聲請易科罰金執行完畢。

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【付訂拿約案】甲結婚打算生育子女,有更換房屋之需求,擬購買預售屋,乃偕同配偶至A建商展售中心看屋,經銷售人員講解後,有意購買A建商之預售屋,乃要求A建商提供預售屋契約,以便回家審閱契約內容,銷售人員告知必須訂定訂購單及給付訂金新臺幣(下同)10萬元才有辦法索取契約,訂購單上記載「簽立本訂購單後,應於十日內簽立預售屋買賣契約,逾期視同放棄」,甲乃給付訂金10萬元,並在訂購單上簽名,取回契約。嗣經審閱契約後發現契約記載免除A建夾層施作之瑕疵擔保責任,甲深覺不妥,問甲可否以A建商違反審閱期間,向A建商請求返還訂金?

【拋棄審閱案】乙擬投資不動產牟利,至B建商展售中心看屋,經銷售人員解說後,當日訂定預售屋買賣契約,預售屋契約條文記載「買受人詳閱契約內容,知悉審閱期間為五日以上,並自願拋棄審閱期間之權利」,乙在該條文下方簽名,嗣因無法順利給付買賣價金,B建商依約解除契約,並請求給付違約金,退還剩餘部分之買賣價金,問乙可否主張B建商未提供審閱期間,違約金約定之定型化契約條款無效?

 

說明

消費者考量資金壓力,可能會選擇購買預售屋,過往常見建商之銷售人員要求給付「定金」、「訂金」才會提供預售屋契約,因而產生違反審閱期間之問題,本案例嘗試整理實務見解,供民眾參考。

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【區權會假決議案】甲大樓依法成立之管理委員會並向主管機關報備在案,因電梯老舊必須更新, 惟規約規定動支公共基金超過新臺幣(下同)20萬元及共用部分重大修繕時,必須經過區分所有權人會議決議通過始能為之,管理委員會主任委員A擬召集區分所有權人會議討論電梯更新議案,依公寓大廈管理條例第30條規定通知區分所有權人後,召集區分所有權人會議,惟開會當日出席之區分所有權人並不踴躍,未達表決之定額,乃就同一議案重新召集會議,經假決議表決通過作成決議,但僅公告會議紀錄B住戶因事務繁忙,區分所有權人會議開會當日未出席,事後發現電梯更新費用過高,顯不合理,向管理委員會反映後,未獲置理,B擬提出訴訟爭執決議之效力,試分析未將區分所有權人會議紀錄送達各區分所有權人並公告,對於決議有何影響?

 

說明

公寓大廈管理條例第32條規定:「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議(1)。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立(2)。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之(3)。」

 

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【抓姦案】阿昇生性風流,與怡君結婚後仍然到處拈花惹草,怡君忍無可忍,擬抓姦在床,乃至通訊行購買GPS裝置,安裝在阿昇駕駛之自小客車底盤下,又在住家客廳、臥室、浴室、廚房裝設針孔,在於電信箱裝設竊聽裝置,竊聽、竊錄市內電話,果真蒐集到阿昇與小三通姦之證據,怡君提出通姦罪之刑事告訴後,阿昇警告怡君之行為已經觸法,若不撤回通姦罪之告訴將依法提告,問怡君之行為是否犯法?怡君可否主張為了維持婚姻及家庭,不該當犯罪嗎?

【抓猴業者案】承上,怡君委請吱吱徵信社辦理,徵信業者花果山收取報酬後完成上述行為,會觸犯何罪?

 

【說明】

外遇行為通常是秘密進行,難以發現,配偶通常後知後覺,甚至不知不覺,在發現蛛絲馬跡時,又會想方設法蒐集證據,想讓另一半認錯並迷途知返,並追究小三之責任,維護婚姻及家庭,惟蒐證之方式可能會涉及妨害秘密、通訊保障及電信法之規範,本案例簡介目前實務之見解,供民眾參考。

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【調漲管理費案】A社區為住商混合之社區,依法成立管理委員會,某日召集區分所有權人會議,開會內容為調漲店面管理費為一般住戶管理費之兩倍,並經區分所有權人會議以多數決方式決議通過,店面住戶甲認為區分所有權人會議決議濫用多數暴力,問甲應如何主張權利?

 

【說明】

公寓大廈管理條例基於住戶自治原則,規定區分所有權人會議決議可以對於區分所有權人、住戶為一定之規範,例如:

公寓大廈管理條例第8條第1項規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

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【區權會決議瑕疵案】A大廈管理委員會主任委員甲於民國(下同)10831日以公告通知,將於10835日召集區分所有權人會議,開會內容記載「區分所有權人決議事項」。10835日召開區分所有權人會議時,當場提供會議議案予出席之區分所有權人,內容為「改選管理委員」、「修改規約」,乙區分所有權人認為召集程序違反公寓大廈管理條例第30條及規約規定,當場提出異議,惟主任委員甲仍進行表決,並通過決議,問:乙區分所有權人可否提起撤銷區分所有權人會議訴訟?法院審理時可否以違反之事實非屬重大且於決議無影響,駁回乙之訴訟?

 

【說明】

區分所有權人會議決議之瑕疵千奇百怪,惟較常見之情形如下:(ㄧ)召集人未於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。(二)無急迫情事,得以公告方式召集區分所有權人會議。(三)管理委員之選任事項,未在開會通知中載明並公告,且以臨時動議提出。(四)出席人數或區分所有權比例不足。(五)決議方法違反規約規定。(六)決議內容違反法令或規約。其中出席人數或區分所有權比例涉及決議成立要件,將另外撰文討論;決議內容違反法令或規約,決議則屬無效,其於召集程序、決議方法之瑕疵,區分所有權人可以提起撤銷區分所有權人會議決議訴訟,請求法院撤銷決議,惟法院可否以違反之事實非屬重大且於決議無影響,類推適用公司法第189條之1規定,實務上有不同見解,本案例嘗試整理實務判決之見解,供民眾參考。

 

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【妨害名譽案】甲擔任A社區管理委員會主任委員,召開區分所有權人會議時,因社區公共事務與乙產生爭執,乙當場對甲怒罵髒話,會後並散布黑函,影射甲偽造文書、浮報支出、虧空管理費及公共基金,甲乃委請律師對乙提出妨害名譽之刑事告訴,支出律師費6萬元,並依據規約規定,請求管理委員會負擔律師費6萬元,問甲之請求有無理由?

【催討管理費案】丙擔任B社區管理委員會主任委員,因丁長期積欠管理費,乃依規約規定以B社區管理委員會名義,委任律師提起給付管理費訴訟,並請求丁給付支出之律師費6萬元,問B社區管理委員會主張丁應負擔律師費有無理由?

 

【說明】

居住在公寓大廈等集合式住宅,會產生許多公共事務,公寓大廈管理條例期望透過住戶自治之理念,由住戶自行處理公共事務,惟住戶在處理公共事務時,常因意見不同產生糾紛,若因此諮詢律師、委任律師撰寫律師函、提起刑事告訴、民事訴訟等之支出可否要求住戶負擔?實務上存有不同意見,本案例嘗試整理實務見解,以供民眾參考。

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【購屋漏水案】凱文打算購買房屋,惟工作繁忙,乃與大心房屋簽訂契約,由大心公司代為尋找適當之標的物,大心房屋依凱文之指示,覓得比爾所有之中古屋,凱文看屋後表示滿意,有意購買,乃請大心房屋查明中古屋之狀況,大心房屋出具不動產說明書,在房屋是否有漏水之情形,勾選「無」,凱文信賴大心房屋乃與比爾簽訂契約並給付買賣價金後,辦理所有權移轉登記,成為所有權人,並遷入中古屋,詎料,遷入不久即發現下雨時房屋有漏水之情形,問凱文可否請求減少價金或解除契約?

 

【說明】

民眾一般日常生活常常購買物品,每次購買物品在法律關係上會成立買賣契約,購買到瑕疵物時該如何主張權利,屬於民眾常見之問題,以購買不動產為例,不動產買賣牽涉許多層面之問題,惟民眾通常不具備相關之知識或能力進行判斷,亦難以花費時間研究相關問題,故常委請專業之房屋仲介代為尋找適當之標的物,透過房屋仲介購買房屋,可以確認不動產之狀況並減少糾紛之產生,惟仍有可能購買到有問題之不動產,例如爐渣屋、漏水屋、海砂屋、傾斜屋、凶宅、室內坪數短少、無法供建築使用等等,買受人購買到具有瑕疵之標的物時該如何主張權利?可否解除契約或僅能請求減少價金?常困擾民眾,本案例嘗試整理實務見解,供民眾參考。

 

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【本票糾紛案】小龍持有本票乙紙,發票人記載為小華,應記載事項完整,經提示後未獲付款,聲請本票裁定,小華收到本票裁定後提起確認本票債權不存在訴訟,問下列情形應由何人負舉證責任?

1.小華主張本票上之簽名遭偽造。

2.小華不爭執本票上蓋用印章之真正,但爭執印章遭盜蓋。

3.小華主張本票係遭小龍詐欺、脅迫下簽發,依民法第92條第1項規定撤銷意思表示。

4.小華主張本票是為了向小龍借款所簽發,小龍否認有消費借貸關係存在。

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