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今天讓我們接著來看公寓大廈公共事務的最高意思機關：區分所有權人會議。

• 區分所有權人會議之程序

一、開會之成員

區分所有權人會議(簡稱區權人會議)顧名思義是由區分所有權人為成員所召開之會議，依公寓大廈管理條例(下稱本法)第3條第7款規定：「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」又同法第25條第1項亦規定，區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成。

由於區權人會議是以「全體」區權人為成員開會討論決議社區之公共事務，雖本法因事實上要求全體區權人出席顯有困難而放寬出席之人數，然仍必須給予各區權人明確之通知及準備之時間(§30)，以保障渠等發言及決議之權利，否則該決議容有瑕疵(後詳述)。

二、召開之程序

承上所述，為保障全體區權人參加會議討論決議之權利，召開區權人會議自應事前通知各區權人，故本法第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」所謂書面通知，乃指以文書信函之方式置於各區權人可得受領之處，例如投遞至各區權人知信箱內再以公告或其他方式提醒各區權人至信箱內領取，甚有社區為免有無按期通知之證明困難，而要求領取者簽收或以掛號方式為之，至於公告是否屬書面通知方式？依本條前後文義觀之，難認為只用公告方式就可以說已書面通知各區權人。

又為促進區權人對於社區公共事務之參與，以及聽取管委會之會務報告，本法爰於第25條第1項規定：區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」另外，區權人會議之召集人，依本法第25條第3項規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」因此，區權人會議的召集人應由具區權人身分之管理負責人、管委會主委或委員擔任，依法召集之。

又，除上開區權人會議外，依法另得召集區權人臨時會議，依本法第25條第2項規定：「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」是以，得請求召集人召開臨時會議者，為管委會(非管理委員個人)及一定比例之區權人；至於上開會議召開之合理期限，在符合本法第30條規定下，得於書面請求內載明，避免召集人延宕開會(內政部97年4月16日內授營建管字第0970063004號函)，且召集人違反本法第25條所定召集義務時由直轄市、縣(市)主管機關依本法第47條第1款規定處罰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰(內政部95年4月24日內受營建管字第0970063004號函)。

三、決議事項及門檻

按區權人會議乃在於討論、決議社區內之公共事務，依本法之規定應由區權人會議決議者，包括公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備等特定範圍之使用限制(第8條第1項)、共用部分所生修繕、管理、維護費用分擔之規定(第10條第2項)、共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良(第11條)、公寓大廈之重建(第14條)、強制住戶遷離(第22條)、住商混合之管委會(第26條)、訂定規約(第28條)、管委會及其成員之任免與規範事宜(第29條第2項)等。

有關區權人會議之行使，原則上以「戶」為單位，一戶有一表決權，若一戶為數人共有的話，則應推派一人代表行使(第27條第1項)。但若單一區權人所有之戶數已逾總戶數的1/5者，則其表決權僅以總戶數之1/5來論，若區權人受他區權人之書面委託代理而逾總戶數的1/5者，亦同上述(第27條第2、3項)。又本法對於區權人會議決議之門檻訂有絕對多數決之限制，依第31條之規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」簡單來說，區權人會議決議通過之門檻為1出席：全體區權人數2/3+戶數2/3、2同意：出席區權人數3/4+戶數3/4，舉例而言，若全體區權人及戶數皆為30人(戶)，則區權人會議需有區權人20人(戶)之出席，並經其中15人之同意使得作成決議，亦即是全體區權人之半數。

然而，若無法依上開規定作成決議，本法第32條另有規定，召集人得就同一議案重新召集會議，出席的人數須全體區權人總人、戶數皆達1/5以上(但開會人數不得少於三人)，出席人數過半數同意始得作成決議。依上述方式作成的決議，若區權人反對者，得於作成會議紀錄送達區權人並公告後七日內以書面向召集人表示，但反對意見未達全體區權人、戶數過半數時，該決議仍然有效。

召開區權人會議時，無法出席的區權人亦可以書面委託他人代理出席，但代理人所代理之戶數不得逾全體戶數的1/5，超過部分不予計入；另許多社區規約更會限制代理人資格僅得為區權人之配偶、直系親屬或居住於社區之住戶。

四、會議紀錄與揭示

區權人會議既係決議社區內之公共事務，自應符合法定程序及要件，並供全體區權人檢視，因此本法第34條第1、2項乃分別規定：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。」、「前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」又，若是依第32條重新召集之會議，則須於會後十日內以書面送達全體區權人並公告之。

五、區權人會議決議之效力及瑕疵

按本法第6條規定，住戶應遵守下列事項…五、其他法令或規約規定事項，卻未明訂住戶是否必須遵守區權人會議之決議，然依住民自治之精神，其構成員自應遵守組織內之決議，本文認為區權人會議決議之事項可分為個案性及通案性兩類，個案性事項例如共用部分之拆除、重大修繕或改良、重建、強制住戶遷離、任免管委等，而通案性事項例如共用部分費用分擔之規定、訂定或修改規約、另訂區權人會議決議門檻等，前者固然得於會後通知並公告各住戶遵守，但後者建議仍應以修改規約方式為之，因為通案性事項不只拘束現區權人，也包括其後手及承租戶(本法第23條第1項規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。)，為免各住戶應遵守之事項散落規定於各次會議中造成難以得知，故關於此類通案性事項應於規約中明定，以利住戶查閱遵守(本法第35條規定：利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分擔或其他應負擔費用情形、管理委員會會紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕)。

若區權人會議之決議事項涉及特定區權人之重大權益時，例如將其專有部分約定為共用、將其約定專用部分作變更、於頂樓或其他樓層之外牆面或平台設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，應得該部分或該樓層之區權人同意，否則該決議將不生效力(本法第33條)。

又，除上開本法所規定之無效事由外，若區權人會議之決議內容違反法令，依本法第1條第2項類推適用民法第56條之規定，該決議仍為無效，而若是召集程序或決議方法違反法令或規約者，則應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定。區權人得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議(最高法院93年台上字第2347號民事判決)；至於由無召集權人召開之區權人會議所為之決議，依司法實務則是根本不成立(最高法院92年台上字第2517號民事判決)。