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      因社會居住型態的轉變，尤其在都會區或接近都會區的範圍內，興起了以集合式住宅的居住方式，或為公寓、或為大廈，均係將一棟建築物內區分為數獨立部分以及其他共同使用部分；又因為其中住戶有牆壁、地板相連或共用設備的情形，在生活上易生互相影響及居住紛爭，有鑑於此，遂有公寓大廈管理條例(下稱本條例)之制定，作為規範住戶間權利義務以及推動住民自治之依據[1]，故本條例又有「居住憲法」的說法。

    然而，何種居住類型是屬於本條例所適用的範圍？依據本條例第3條第1款的定義：「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」因此，在一建築物內在構造上或使用上得區分為數個獨立空間者，即屬本條例適用規範的對象(通常各部分皆有單獨的建號)。

　　另需注意的是，依本條例第53條之規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」因此，像是造鎮社區或經貿中心的情況，雖非獨棟的建築物，但由於其社區內具有諸多公共設施，仍可依照本條例之相關規定處理。

專有部分

　　依本條例第3條第3款之規定：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」另參民法第799條第2項前段：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立且得單獨為所有權之標的者。」由此可知，公寓大廈的專有部分為空間構造上與他部分可明確區隔獨立，而可作為單獨使用而無須與其他區分所有權人共用的部分[2]，一般即是指區分所有權人的住宅空間。

    而本條例所稱的專用部分，除了原本即屬於專有部分者，另有共用部分經全體同意而約定供特定區分所有權人使用的「約定專用部分」[3]，例如露台、頂樓等。

    又，區分所有權人對其專有部分，除法律另有限制外，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉(本條例第4條)，然因公寓大廈住戶緊密的特性，有必要對於各區分所有權人專有部分的利用為一定程度上的限制(本條例第5條、第6條第1項、第47條第3款及第49條第1項第1款)，則將另於住戶的權利義務中說明。

共用部分

    共用部分依本條例第3條第4款的規定，乃指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。實務上依據共同使用為全體住戶的部分或部分特定住戶而分為「大公」及「小公」，與約定專用部分相同的，區分所有權人亦得經約定將專有部分供共同使用而成為「約定共用部分」(本條例第3條第6款)，共用部分的使用、管理、修繕及限制等，亦於其後另撰文討論。

小結

    公寓大廈現今為都會區的主要居住型態，受本條例規範的廣大住戶自然有需要了解相關法令的規範以及自身權利義務之範圍，才能維護自己的權益並且避免侵害鄰居而造成居家生活的不便。