公寓大廈管理委員會屆期未改選之處理
/陳仲豪律師
案例：
甲社區管理委員會任期業已屆滿，然因區分所有權人會議未達法定出席人數而未能選出新任管理委員，社區住戶乙多次要求主任委員丙重新召開區分所有權人會議以選任新的管理委員並移交清冊及公共基金，卻遭丙以任期屆滿視同解任，其已不具管委會主委身分為由，拒絕召開區權人會議及處理社區公共事務，亦不願意移交相關帳冊，問乙應如何維護區權人及住戶之權益？
說明：
現今由於都市高樓大廈林立，造成居住型態已隨之改變，人們的居住生活中往往需要由管理委員會或管理負責人來協助處理公寓大廈中的公共事務，因此一旦管委會發生問題，經常損及的是諸多住戶的權益。
依公寓大廈管理條例第29條第3、4項之規定：「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」、「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」從法條文義看起來，原管委會的管理委員一旦任期屆滿即喪失管委資格，對於公寓大廈內公共事務之運作以及全體區分所有權人之權益影響甚鉅。
對此，實務上認為管理委員會任期屆滿未改選，應依公寓大廈管理條例規定選任管理負責人，如未選任管理負責人時，則應以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。具管理負責人資格者，原管理委員會自應依同法第20條規定將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人(內政部91.7.8台內營字第0910084814號函)。而管理負責人的選任，依公寓大廈管理條例第29條第6項除以同法第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人外，區分所有權人若無法互推召集人或申請指定臨時管理人時，區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期制成立管理委員會、推選管理人或互推召集人為止。
最後，於原管委會任期屆滿後至管理負責人選出前的空窗期應如何處理？實務上，台灣高等法院96年度上更(一)字第176號民事判決認為：「公寓大廈之管理維護工作既由管理委員會執行，並由主任委員對外代表管理委員會，則管理委員會任期屆滿，該公寓大廈本應召集區分所有權人會議改選之，如公寓大廈管理委員會有因故未能及時改選，或未能及時依修正前管理條例第27條第4項產生管理負責人之情形，於其任期屆滿常因事實上原因不及改選，致無法適時銜接，為保障該公寓大廈區分所有權人及住戶之權益，維持該公寓大廈管理維護事務之正常運作，爰類推適用公司法第195條第2項『董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止』規定，延長主任委員職務至新選任之主任委員、或修正前管理條例第27條第4項所稱之管理負責人就任時為止。」(前判決：最高法院96年度台上字第2080號)。依上開見解，於管理負責人產生前的空窗期，原管委會仍有看守的性質，負有執行區權人會議決議及公寓大廈管理維護工作之義務。
小結：
於公寓大廈管委會委員任期屆滿後，新管委會未能選任產生時，此時可由區權人互推或申請指定管理負責人來接續處理公寓大廈內之公共事務，惟於未選任管理負責人或管理負責人就任前，原管委會仍有繼續執行公寓大廈管理維護工作之義務，此亦包括盡速召開區權人會議選任新任的管理委員，俾使公寓大廈內之公共事務能進入正軌。
生活實用法律常識 (2)
謝謝律師的分享。 我們現在碰到的是，下任輪值的管委不願銜接。 (原依照本社區96年管委會決議通過之輪值表輪流擔任管委會成員，為無給職。任期為一年，每戶都是輪流的) 因為他們認定要求我們再開住戶大會強力收足他認定的金額後，他才願意承接。 但事實上，他想承包本社區的工程已久未能得逞。 我們任期已屆滿，那我們可以自動解散離職嗎？ 謝謝律師的幫忙解惑。
律師你好，我也有類似的問題，我這是沒人願意接，期滿後的改選會議也不來，而我家人也不想要，從我接了之後，每次開會就吵架，都家庭失和了，昨天更是逼我一定要立刻丟出去，不然死給我看，讓我非常煩腦，主管機關也發涵了說我們沒人要擔，也沒用。 我能主張管委解散嗎
那你們搬到我們社區來住，每年都有人搶著做主委，還提早半年在社區運作，有的還想連任3年，後來被告到區公所（負責社區單位），被退回重選，這樣積極是因為帳目長期不清楚，可以攻擊異己手段之一，政治因素複雜，欺負女性及弱小容易，管理員東西掉賴住戶，住戶賴管理員，你們看這社區多好，希望有人來除3害。
TO 訪客， 我們帳戶之前也不清楚，後來聽說有人賠了7萬(就主委、財委大家都蓋章了，但之後錢對不上，二人都不認) ，之後才每位接手的人認真的做帳目，並公開讓大家檢視 我們這是很多人只想主導但不想負責，就是你叫他做他不願意做，但如果你的做法和他想要的不一樣，他也不管是不是之前開會討論的結果，或為什麼我們要這樣做，他就是要照他的方式硬幹，對此我提出是否要對不尊守的人有罰款之類的，大部份的人都反對(←因為他們要麻不關心，要麻就是不尊守的人) 像不用垃圾袋直接把垃圾丟到我們大廳裡，因為他認為他有付管理費，所以大樓要幫他丟(但我們管理費裡沒包這個)，他丟的又是私人空間，所以環保局也管不了 或有人覺得和他差了7層樓的房子在裝潢施工，施工灰塵影響他的住戶品質，所以跑去鬧到對方停工，再不然就是不爽我們回收站放回收物品，硬要拿到後門出入口，但那邊下雨會打進來，環境比較髒亂，但他就是覺得回收放大樓的回收點，他朋友來找他時會看到，不好看，所以自已設了公告，要大家放過去，大家基本上也不尊守他的啦，他也不管，就讓其他人的回收物品放大廳，讓保全去分類去收納拿到後面。 還有住戶要求保全6點來上班前，幫他去醫院抽號碼牌( 我罵過保全別答應，但他怕影響他工作，所以通常對方這樣講，他會都答應 ) 每次我要求要那些住戶別為難保全，讓他們做不是他們工作時，那些人就一負我有付錢耶!! 為什麼不可以!! 氣到血壓高，他們才付多少錢，根本沒包這些，還有一樓店面，也所有垃圾不管是自已的，還是店面的全都丟進來，也一句話，我有付錢! ( 他們40、50坪一個月才付1000)，還要保全天天去他們那收，不去就罵保全 重點是，有們社區住戶戶的管理費雖然收的較高，單純住戶一戶70(←有很多嗎?)，但只夠付日常支出，要是有東西壞了要修，法規改了(ex 消防、公共安全等 ) 所以我們東西都不合格，要換，他們就開始鬧，說為什麼以前都不用，現在要。死都不付錢，還有停車架要裝安全鎖及維護，但這要錢，所以對方不要，搞的我很煩，很害怕那天出問題。 我應付這些都應付3、4年了，好不容易稍微像樣了，後來不想做了，要交出去沒人要接，我都說我接下來會離開一陣子去外地工作，但責任心的問題，他們沒人接，我工作不敢接，他們也沒人要接… 說實話，你的那狀況，對我而言…我覺得還好啦…
各位可以到市長信箱（市府設立網站），提出證據（有事實存在即可，如有照片、地址、錄音、人證齊全更好）有關社區公共衛生或公共安全事項，市長就會派人查詢，協助社區民眾解決問題。
現在新聞都有報導，主委沒好處是不會出來競選，我們社區消防警報器常期誤報，已經連續2個月，問管理員陳先生，他說不知道怎麼回事（我覺得這句話，他可以自己請辭）主委不住這又跑到金門旅行，反正也吵不到她，更鬼異的是，這警報器分早中晚響，而且聲音大到附近社區都聽到，鄰里長都住附近，居然沒關切，打電話問消防隊也只說誤報，叫管理員找專業修，報上說這是可以報警處理，因為違反公共安全，怎麼大家都很默認？然後按鈴申訴的人就遭人凌遲？
我們社區警報器也常響，後來有居民報警並配合消防隊檢查，真的，第2天就修好了，而且消防協力廠商也被換掉，建議其他社區有類似情況，可以試試看。
十幾年的消防誤報，今年發現是住戶違建造成消防警報器壞掉，所以由重新換的消防公司檢查出來，要求住戶自己出費換新，所以管委會和消防檢查公司，真的要憑良心做事，否則搞的全體住戶早晚不寧，也不當回事，還說新聞報導都說是台灣潮濕造成的，真是糟糕。 除此以外，本社區連續選出的主委已經推辭3年不肯當，由其他委員互相推選出來，真心勸住戶就不要再選這位居民，這位居民一開始就說明清楚，好讓大家合法選出真正的主委才好。